办公室就是老板自己的房子，或者是老板名下的商铺——房子“免费”给公司用，房租却在老板口袋和公司账户之间说不清道不明。

先说下我是谁：杨敏，天隆财税创始人，郑州，财税12年。

很多中小公司都遇到过这个场景。这篇文章把“把房子租给自家公司”这件事的账，完整算一遍。

先说不建议的方式：免费使用，房租走私下。公司实际占用了房子，费用却凭空消失——租金成本扣不了，水电物业的处理没依据，公司账上的经营场所信息与实际对不上。这不是省事，是把公司的成本结构和个人的资产收益搅成一团浆糊。

一、个人出租非住房，税单比想象中长

规范的路径是签租赁合同、真实出租。但签之前要把税单看清楚——个人出租非住房（写字楼、商铺、厂房）的税目是这样的：

1. 增值税

个人出租不动产按5%的征收率，到税务机关代开发票。

2. 房产税

从租计征，按租金的12%。

3. 个人所得税

财产租赁所得，20%的比例税率（按月减除费用和税费后计税）。

4. 印花税与附加税费

还有印花税，以及代开发票时的附加税费。

拿年租金12万的商铺粗算：增值税、房产税、个税、附加加起来，综合税负通常要吃掉租金的一到两成。这就是为什么很多老板听到“要交这么多”就打退堂鼓。

先别急着退，两头一起算：公司端，12万租金在企业所得税前扣除，按实际税负折算能省回一部分；房产的折旧、维护从个人资产的角度照样发生。两边一对比，很多情况下规范化并没有想象中亏，只是把暗处的成本摆到了明处。

二、住房为什么友好得多

顺带说明一个容易被问到的点。

如果出租的是住房（公司注册在住宅、或老板用自家住房办公），政策要友好得多——个人出租住房，增值税按5%减按1.5%，房产税按4%，个税按10%的优惠税率（财税〔2008〕24号）。

同样的租金，住房和非住房的税单能差出不少。怎么定性，看房产的实际性质和当地口径。

三、签合同前，这三件事别省

操作上三件事别省：

• 合同要签
• 租金要走账——别用个人账户私下收房租
• 发票要到税务机关代开

公司有了合规租金发票，费用才能扣除，整条链路才算走通。

四、两个签合同时的细节

再补两个签合同时的细节：

• 租期与租金的匹配：明显低于市场价的“亲情价”，税务机关有权参照市场水平核定收入，定价踏实一点，后面的争议就少一点
• 水电物业的归属：物业费谁交、水电是按实结算还是含在租金里，写进合同，公司端配合分割单使用，扣除才顺畅

房子租给公司，本质是“把家庭资产和公司经营的边界用合同画清楚”。划清了，两头都干净；含糊着，两头都说不清。

房产是家庭的大资产，把它和公司的关系用合同写清楚，既是对资产的保护，也是对公司经营的交代。税不是算出来的，是设计出来的——先合规，再优化。