房东说“要票可以，税点你出”——这笔钱到底该谁掏，你算过吗？

公司租办公室，最常遇到的扯皮是：房东（个人房东居多）不肯开发票，说“要票可以，税点你出”。公司要入账、要税前扣除，离不开这张发票。

这些年经手的租赁合同里，扯皮几乎都集中在“税点谁出”这一句上。

税点到底谁出？怎么开？开出来要交多少？这篇一次讲清。

一、两种出租，税率摆在一起

税种／个人出租非住房（写字楼、商铺）／个人出租住房（住宅办公）

• 增值税：个人出租非住房（写字楼、商铺）：按5%的征收率（代开时缴纳）；个人出租住房（住宅办公）：5%减按1.5%
• 房产税：个人出租非住房（写字楼、商铺）：按租金的12%；个人出租住房（住宅办公）：4%
• 印花税：个人出租非住房（写字楼、商铺）：千分之一
• 个人所得税：个人出租非住房（写字楼、商铺）：按财产租赁所得（20%，可扣除已缴税费和修缮费用等）；个人出租住房（住宅办公）：10%
• 综合感受：个人出租非住房（写字楼、商铺）：“税点”通常在租金的一到两成；个人出租住房（住宅办公）：税点明显更低

（附加税费随征。）

这就是房东不肯开票的经济原因——非住房的综合税负不低，房东一算，觉得“开票等于降价”。

二、差在哪：怎么开、去哪开

个人房东到房屋所在地的税务机关（或线上电子税务局）代开发票，带着身份证、房产证明、租赁合同。租金分期的，可以按次或按期代开。

发票开给承租公司——这是公司税前扣除的法定凭证。

三个要点：

• 谁去开：出租方（个人房东）去代开，这是常规做法
• 开给谁：开给承租公司，抬头错一个字都要重开
• 怎么对应：房租合同、付款流水、发票三样要能对上

金额要与市场相符——关联房东（老板自己的房）的租金定价，还要经得起公允性的检验。

三、怎么谈：税点的三种处理方式

“税点谁出”本质是租金净收益的博弈：房东要的是到手金额，公司要的是合规发票。

方式一：税前租金＋公司承担税费

合同写明“租金X元，税费由承租方承担”，公司把代缴的税费作为成本入账（要有完税凭证和代缴协议）。

注意：合同这样约定是有效的，但公司承担的那部分税，税前扣除在实务中存在口径争议，稳妥的做法是把税负折进租金谈价。

方式二：税后租金换算（最干净的一种）

谈一个“到手价”，反推含税租金。例：房东要到手10万／年，综合税负约15%，则租金约定11.76万左右，税费从租金里出。

租金含税、发票合规、双方权责清楚。

方式三：不开发票

公司没了扣除凭证，房租成本税前不能扣，多缴25%的企业所得税。换个角度算：为了省下房东的15%税点，公司多缴25%的所得税——账根本算不过来。

这也是为什么我们坚持：要票，把税点谈进租金。

房租发票的事，说到底是把“隐形税负”摆到桌面上谈清楚。细节谈清楚，双方都省心；谈清楚，双方都干净。

缺票的解法，是提前管票，不是事后找票。