这个问题，我几乎每周都要回答一遍。我是杨敏，天隆财税创始人，郑州，财税12年。

公司租办公室，最常遇到的扯皮是：房东（个人房东居多）不肯开发票，说"要票可以，税点你出"。公司要入账、要税前扣除，离不开这张发票——税点到底谁出？怎么开？开出来要交多少？这篇一次讲清。

第一步：搞清楚个人出租房屋要缴哪些税。

以个人出租非住房（写字楼、商铺）为例，主要税费：增值税按5%的征收率（代开时缴纳）、附加税费随征、房产税按租金的12%、印花税千分之一、个人所得税按财产租赁所得（20%，可扣除已缴税费和修缮费用等）。综合下来，个人出租非住房的"税点"通常在租金的一到两成——这就是房东不肯开票的经济原因。

如果出租的是住房（有些小微公司注册在住宅、或租民房办公），优惠力度大得多：增值税5%减按1.5%、房产税4%、个税10%——税点明显更低。

第二步：去哪开、怎么办。

个人房东到房屋所在地的税务机关（或线上电子税务局）代开发票，带着身份证、房产证明、租赁合同。租金分期的，可以按次或按期代开。发票开给承租公司——这是公司税前扣除的法定凭证。

第三步：税点的谈判逻辑。

"税点谁出"本质是租金净收益的博弈：房东要的是到手金额，公司要的是合规发票。实务的处理方式有三种：

方式一：税前租金+公司承担税费——合同写明"租金X元，税费由承租方承担"，公司把代缴的税费作为成本入账（要有完税凭证和代缴协议）。注意：合同这样约定是有效的，但公司承担的那部分税，税前扣除在实务中存在口径争议，稳妥的做法是把税负折进租金谈价。

方式二：税后租金换算——谈一个"到手价"，反推含税租金。例：房东要到手10万/年，综合税负约15%，则租金约定11.76万左右，税费从租金里出。这是最干净的方式：租金含税、发票合规、双方权责清楚。

方式三：不开发票——公司没了扣除凭证，房租成本税前不能扣，多缴25%的企业所得税；换个角度算：为了省下房东的15%税点，公司多缴25%的所得税——账根本算不过来。这也是为什么我们坚持：要票，把税点谈进租金。

最后一句提醒：房租合同、付款流水、发票三样对应，一年一签或多年一签都可以，但金额要与市场相符——关联房东（老板自己的房）的租金定价，还要经得起公允性的检验。

房租发票的事，说到底是把"隐形税负"摆到桌面上谈清楚。谈清楚，双方都干净。

细节谈清楚，双方都省心。

通用答案解决不了具体问题，这也是我们按行业做方案的原因。

来源与依据：财税〔2008〕24号（个人出租住房优惠）；房产税、增值税、个税关于财产租赁的现行规定；《企业所得税税前扣除凭证管理办法》；文中税负测算为示意。